Catégorie : Loyers commerciaux

Le plafonnement temporaire de l’indexation des loyers commerciaux a limité la hausse pour les PME pendant le pic d’inflation. Encore faut-il savoir si le dispositif concernait son bail et s’il a été correctement appliqué : c’est de l’argent définitivement acquis, ou définitivement perdu.

Pourquoi un bouclier a été mis en place

La plupart des loyers commerciaux sont révisés chaque année selon l’ILC, l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE. Depuis mars 2022, cet indice est composé à 75 % de l’inflation et à 25 % du coût de la construction. Quand les prix flambent, le loyer suit mécaniquement.

En 2022-2023, les prix ont flambé. L’indice a enregistré +6,69 % sur un an au premier trimestre 2023, et +11,8 % en deux ans entre fin 2021 et fin 2023. C’est la plus forte hausse depuis 2008.

Le mécanisme du plafonnement

Face à ce record, l’État a plafonné la hausse annuelle des loyers à +3,5 % pour les petites et moyennes entreprises. Selon la Direction générale des entreprises, 430 000 commerces en ont bénéficié. Trois caractéristiques comptent :

• le dispositif a couru jusqu’au premier trimestre 2024 ;
• la ristourne est définitive : le bailleur ne peut pas rattraper plus tard la hausse écartée ;
• la Cour de cassation a jugé le plafond opposable de plein droit, c’est-à-dire sans que le locataire ait à le demander.

Le plafonnement ne constitue donc pas un report de dette. Lorsque les conditions sont réunies, la part de hausse au-dessus de 3,5 % ne peut plus être réclamée.

Un dispositif qui a fonctionné

Il est utile de le dire clairement : pendant le pic d’inflation, autour de 5 à 6 %, les PME ont vu leurs loyers plafonnés à +3,5 %, soit moins que l’indice et moins que l’inflation. Une partie de la hausse a été supportée par les bailleurs, de façon définitive.

Ce qui reste discuté, c’est le reste du temps. Hors crise, l’indexation suit les prix à hauteur de 75 % sans plafond. Et le bouclier n’a jamais été étendu aux entreprises de taille intermédiaire, malgré une demande parlementaire explicite restée sans suite.

Comment contrôler son échéancier

Pour savoir si le plafond a bien été appliqué à votre bail, procédez dans l’ordre :

1. Retrouvez la clause d’indexation et l’indice retenu dans le bail.
2. Listez les révisions appliquées entre 2022 et 2024, avec la date et le montant.
3. Comparez la hausse appliquée avec le plafond en vigueur à chaque date.
4. Conservez les avis de révision et les quittances correspondantes.
5. En cas d’écart, demandez une vérification à votre conseil ou à votre expert-comptable.

FAQ

Le plafond concernait-il toutes les entreprises ?

Non. Son champ dépendait notamment de la taille de l’entreprise, du bail et de la période concernée. Les entreprises de taille intermédiaire n’étaient pas incluses.

Le bailleur peut-il récupérer plus tard la hausse plafonnée ?

Le mécanisme n’a pas été conçu comme un report de dette : la ristourne est définitive pour les périodes concernées. Vérifiez toutefois votre situation précise avec un professionnel compétent, car le contenu du bail et le calendrier de chaque révision comptent.

Faut-il avoir demandé le plafonnement pour en bénéficier ?

La Cour de cassation a jugé le plafond opposable de plein droit, sans demande préalable du locataire. Si une révision plus élevée a été appliquée sur la période, il est donc utile de la faire examiner.

Sources

INSEE, indice des loyers commerciaux (composition depuis mars 2022 ; T1 2023 ; évolution fin 2021 – fin 2023) ; Direction générale des entreprises (plafonnement à +3,5 %, 430 000 commerces bénéficiaires) ; Cour de cassation (opposabilité du plafond).

Les loyers commerciaux ne suffisent pas à expliquer l’inflation. Ils restent pourtant un coût indexé qui pèse directement sur la marge et sur la survie de nombreux commerces. Pour les comprendre, il faut commencer par l’ILC, l’indice des loyers commerciaux.

Un angle mort dans le débat sur les prix

Quand la France débat de l’inflation, tout y passe : l’énergie, les salaires, les marges, les taux. Le loyer de la boulangerie, beaucoup moins. Pourtant ce loyer est indexé, mesuré par un indice officiel de l’INSEE et encaissé par quelqu’un.

À notre connaissance, le poids des loyers commerciaux dans les prix n’a pas fait l’objet d’une mesure de référence par les grandes institutions économiques. Cette absence de mesure ne prouve pas qu’il est élevé. Elle montre un angle mort, et c’est lui qui justifie de regarder les chiffres de plus près.

Ce que mesure l’ILC

L’indice des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, sert à réviser chaque année la plupart des loyers des commerces. Depuis mars 2022, il est composé à 75 % de l’inflation et à 25 % du coût de la construction.

Une conséquence importante : l’ILC suit les prix plus qu’il ne les crée. Sur la période 2008-2025, l’indice et les prix ont progressé presque au même rythme, +30,7 % pour l’un contre +33 % pour l’autre. Constater un loyer élevé ne démontre donc pas, à lui seul, que les loyers causent l’inflation. Il faut éviter ce raccourci.

Un indice qui bouge fort

L’indice peut néanmoins varier brutalement. Au premier trimestre 2023, il a progressé de 6,69 % sur un an, un record depuis 2008. À l’inverse, il est passé en territoire négatif fin 2025. Si le mécanisme est bien symétrique, les loyers révisés sur cette base devraient baisser. Reste à vérifier, bail par bail, si c’est le cas.

Vacance et loyers : le marché ne se résume pas à un chiffre

Pendant ce temps, plus d’un local commercial sur dix est vide en France : 11,6 % tous formats confondus en 2025, selon le Conseil national du commerce. Les loyers affichés ne baissent pas pour autant de façon mécanique. Entre le niveau affiché, les franchises de loyer, les négociations et l’indexation, le marché ne tient pas dans un seul indicateur.

Ce que cela change pour un commerçant

Pour un commerçant, l’enjeu est concret. Cinq points à connaître et à vérifier :

• l’indice de référence inscrit dans le bail ;
• la date de révision et la période de comparaison ;
• la clause d’indexation, et son éventuel cliquet ;
• l’effet d’une hausse sur le seuil de rentabilité ;
• les justificatifs des révisions déjà appliquées.

FAQ

L’ILC fait-il automatiquement augmenter tous les loyers ?

Non. Il faut lire la clause d’indexation du bail et vérifier l’indice de référence, la période et les conditions d’application. Un bail peut prévoir un autre indice, une révision à date différente ou une clause qui limite les variations.

Les loyers commerciaux causent-ils l’inflation ?

Les données disponibles ne permettent pas de l’affirmer. L’ILC étant construit à 75 % sur l’inflation, les loyers suivent d’abord les prix. Le sujet mérite d’être mesuré, mais il serait faux d’en faire une cause établie.

Que vérifier sur son bail ?

L’indice de référence, la date de révision, la clause d’indexation et son éventuel cliquet, ainsi que les avis de révision reçus. En cas de doute sur une hausse appliquée, demandez une vérification à votre conseil ou à votre expert-comptable.

Sources

INSEE, indice des loyers commerciaux (T1 2023 ; T4 2025) ; Conseil national du commerce, vacance tous formats (2025) ; évolution comparée de l’ILC et des prix, 2008-2025.