Les loyers commerciaux ne suffisent pas à expliquer l’inflation. Ils restent pourtant un coût indexé qui pèse directement sur la marge et sur la survie de nombreux commerces. Pour les comprendre, il faut commencer par l’ILC, l’indice des loyers commerciaux.
Un angle mort dans le débat sur les prix
Quand la France débat de l’inflation, tout y passe : l’énergie, les salaires, les marges, les taux. Le loyer de la boulangerie, beaucoup moins. Pourtant ce loyer est indexé, mesuré par un indice officiel de l’INSEE et encaissé par quelqu’un.
À notre connaissance, le poids des loyers commerciaux dans les prix n’a pas fait l’objet d’une mesure de référence par les grandes institutions économiques. Cette absence de mesure ne prouve pas qu’il est élevé. Elle montre un angle mort, et c’est lui qui justifie de regarder les chiffres de plus près.
Ce que mesure l’ILC
L’indice des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, sert à réviser chaque année la plupart des loyers des commerces. Depuis mars 2022, il est composé à 75 % de l’inflation et à 25 % du coût de la construction.
Une conséquence importante : l’ILC suit les prix plus qu’il ne les crée. Sur la période 2008-2025, l’indice et les prix ont progressé presque au même rythme, +30,7 % pour l’un contre +33 % pour l’autre. Constater un loyer élevé ne démontre donc pas, à lui seul, que les loyers causent l’inflation. Il faut éviter ce raccourci.
Un indice qui bouge fort
L’indice peut néanmoins varier brutalement. Au premier trimestre 2023, il a progressé de 6,69 % sur un an, un record depuis 2008. À l’inverse, il est passé en territoire négatif fin 2025. Si le mécanisme est bien symétrique, les loyers révisés sur cette base devraient baisser. Reste à vérifier, bail par bail, si c’est le cas.
Vacance et loyers : le marché ne se résume pas à un chiffre
Pendant ce temps, plus d’un local commercial sur dix est vide en France : 11,6 % tous formats confondus en 2025, selon le Conseil national du commerce. Les loyers affichés ne baissent pas pour autant de façon mécanique. Entre le niveau affiché, les franchises de loyer, les négociations et l’indexation, le marché ne tient pas dans un seul indicateur.
Ce que cela change pour un commerçant
Pour un commerçant, l’enjeu est concret. Cinq points à connaître et à vérifier :
- l’indice de référence inscrit dans le bail ;
- la date de révision et la période de comparaison ;
- la clause d’indexation, et son éventuel cliquet ;
- l’effet d’une hausse sur le seuil de rentabilité ;
- les justificatifs des révisions déjà appliquées.
FAQ
L’ILC fait-il automatiquement augmenter tous les loyers ?
Non. Il faut lire la clause d’indexation du bail et vérifier l’indice de référence, la période et les conditions d’application. Un bail peut prévoir un autre indice, une révision à date différente ou une clause qui limite les variations.
Les loyers commerciaux causent-ils l’inflation ?
Les données disponibles ne permettent pas de l’affirmer. L’ILC étant construit à 75 % sur l’inflation, les loyers suivent d’abord les prix. Le sujet mérite d’être mesuré, mais il serait faux d’en faire une cause établie.
Que vérifier sur son bail ?
L’indice de référence, la date de révision, la clause d’indexation et son éventuel cliquet, ainsi que les avis de révision reçus. En cas de doute sur une hausse appliquée, demandez une vérification à votre conseil ou à votre expert-comptable.
Sources
INSEE, indice des loyers commerciaux (T1 2023 ; T4 2025) ; Conseil national du commerce, vacance tous formats (2025) ; évolution comparée de l’ILC et des prix, 2008-2025.
