Le plafonnement temporaire de l’indexation des loyers commerciaux a limité la hausse pour les PME pendant le pic d’inflation. Encore faut-il savoir si le dispositif concernait son bail et s’il a été correctement appliqué : c’est de l’argent définitivement acquis, ou définitivement perdu.
Pourquoi un bouclier a été mis en place
La plupart des loyers commerciaux sont révisés chaque année selon l’ILC, l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE. Depuis mars 2022, cet indice est composé à 75 % de l’inflation et à 25 % du coût de la construction. Quand les prix flambent, le loyer suit mécaniquement.
En 2022-2023, les prix ont flambé. L’indice a enregistré +6,69 % sur un an au premier trimestre 2023, et +11,8 % en deux ans entre fin 2021 et fin 2023. C’est la plus forte hausse depuis 2008.
Le mécanisme du plafonnement
Face à ce record, l’État a plafonné la hausse annuelle des loyers à +3,5 % pour les petites et moyennes entreprises. Selon la Direction générale des entreprises, 430 000 commerces en ont bénéficié. Trois caractéristiques comptent :
- le dispositif a couru jusqu’au premier trimestre 2024 ;
- la ristourne est définitive : le bailleur ne peut pas rattraper plus tard la hausse écartée ;
- la Cour de cassation a jugé le plafond opposable de plein droit, c’est-à-dire sans que le locataire ait à le demander.
Le plafonnement ne constitue donc pas un report de dette. Lorsque les conditions sont réunies, la part de hausse au-dessus de 3,5 % ne peut plus être réclamée.
Un dispositif qui a fonctionné
Il est utile de le dire clairement : pendant le pic d’inflation, autour de 5 à 6 %, les PME ont vu leurs loyers plafonnés à +3,5 %, soit moins que l’indice et moins que l’inflation. Une partie de la hausse a été supportée par les bailleurs, de façon définitive.
Ce qui reste discuté, c’est le reste du temps. Hors crise, l’indexation suit les prix à hauteur de 75 % sans plafond. Et le bouclier n’a jamais été étendu aux entreprises de taille intermédiaire, malgré une demande parlementaire explicite restée sans suite.
Comment contrôler son échéancier
Pour savoir si le plafond a bien été appliqué à votre bail, procédez dans l’ordre :
- Retrouvez la clause d’indexation et l’indice retenu dans le bail.
- Listez les révisions appliquées entre 2022 et 2024, avec la date et le montant.
- Comparez la hausse appliquée avec le plafond en vigueur à chaque date.
- Conservez les avis de révision et les quittances correspondantes.
- En cas d’écart, demandez une vérification à votre conseil ou à votre expert-comptable.
FAQ
Le plafond concernait-il toutes les entreprises ?
Non. Son champ dépendait notamment de la taille de l’entreprise, du bail et de la période concernée. Les entreprises de taille intermédiaire n’étaient pas incluses.
Le bailleur peut-il récupérer plus tard la hausse plafonnée ?
Le mécanisme n’a pas été conçu comme un report de dette : la ristourne est définitive pour les périodes concernées. Vérifiez toutefois votre situation précise avec un professionnel compétent, car le contenu du bail et le calendrier de chaque révision comptent.
Faut-il avoir demandé le plafonnement pour en bénéficier ?
La Cour de cassation a jugé le plafond opposable de plein droit, sans demande préalable du locataire. Si une révision plus élevée a été appliquée sur la période, il est donc utile de la faire examiner.
Sources
INSEE, indice des loyers commerciaux (composition depuis mars 2022 ; T1 2023 ; évolution fin 2021 – fin 2023) ; Direction générale des entreprises (plafonnement à +3,5 %, 430 000 commerces bénéficiaires) ; Cour de cassation (opposabilité du plafond).
